物业IPO之后市盈率分化趋显

2022-01-29 22:07:39

  (图片泉源:全景视觉)

  经济视察报 见习记者 陈博 短短三天之内,香港资源市场接连迎来两支物业劲旅。6月22日,佳兆业整体控股有限公司宣布通告称,建议分拆隶属公司佳兆业物业在香港联交所主板上市,联交所已确认可举行分拆。

  在此之前,6月19日,碧桂园控股有限公司(2007.HK)旗下物业板块碧桂园服务控股有限公司(6098.HK)(以下简称“碧桂园服务”)在香港联交所主板上市。这是自2014年彩生涯(1778.HK)上岸香港主板以来,第8家港股上市的物业公司。

  已上市8家物业公司的市盈率,大部门高于港股主板的2017年平均市盈率,但分化趋显。

  市盈率大多跑赢港股主板

  6月26日,碧桂园服务收盘报10.74港元/股,涨0.19%。招股书显示,阻止2017年12月31日,碧桂园服务归属股东应占利润约4.017亿元人民币(合4.795亿港元),总股本25亿元,2017年每股收益约0.1918港元。

  若凭证6月26日的收市股价估算,当天碧桂园服务基于2017年每股收益的静态市盈率到达约56倍。

  经济视察报同时统计了彩生涯、中海物业、绿城服务、雅生涯、中奥抵家、浦江中国、祈福生涯服务等7家港股物业公司的静态市盈率,划分约为22倍、29倍、45倍、56倍、9.5倍、17倍、10倍。

  而2018年香港服务业统计摘要数据显示,2017年,在香港所有上市的企业中,主板所有股份的平均市盈率为16.3。这意味着,除了中奥抵家、祈福生涯服务之外,其余港股上市的物业公司市盈率普遍跑赢港股主板。

  香港股票剖析师协会副主席潘铁珊在接受采访时称,一方面,物业公司的盈利相对稳固,其背后的房地产开发公司也颇具规模,香港投资者对这类公司的估值相对较高。另一方面,这些物业公司的营业不光笼罩物业治理方面,还涉及到住宅区亵服食住行等各方面,席卷了区内的配送、物流、配套服务等多渠道营业,由于这类物业公司旗下楼盘的业主消耗能力较量强,资金照旧倾向于追逐一些有看法、或者抗跌能力较强的股票。

  日前摩根士丹利揭晓的研究陈诉也指出,纵然自3月初起,物管板块四家上市公司股价各升约30%,但依然维持对物管板块的“吸引”看法。主要是由于这个行业具有防守性本质,较少受政策收紧影响,盈利增添可见度高,大部门公司属于净现金状态。

  盈利结构之争

  不外,只管市盈率多数高于平均水平,但从上述数据可以发现,现在港股上市的这8家物业公司,市盈率分化较为显着。其中碧桂园服务、雅生涯的市盈率都在45倍以上,但中奥抵家、祈福生涯服务的市盈率甚至只在10倍左右彷徨。“这主要与物业公司的业绩兑现和扩张相关,即盈利水平和规模。”中信建投证券股份有限公司研究生长部高级副总裁陈慎剖析。

  上述多家物业公司2017年年报及碧桂园服务招股书数据显示,在收入与盈利能力上,碧桂园2017年的收入为31.2亿元,年内利润约4.40亿元,相比2016年同期增添25%;雅生涯去年的营业额为17.61亿元,净利润为3亿元,同比上涨77.5%;绿城服务2017年的收入为51.40亿元,年内利润为3.92亿元,同比增添33.0%。

  相比之下,中奥抵家2017年收入9.78亿元,年内利润则为0.99亿元,虽然与2016年相比扭亏为盈,但利润仍未过亿。祈福生涯服务去年的收入3.65亿元,年度溢利也仅0.57亿元。

  万科物业首创人、深圳市之平物业生长有限公司董事长陈之平以为,从投资者角度来看,一定关注盈利状态。除此之外,也可能关注物业企业自己的商业模式和盈利结构。“商业模式、盈利结构是否可一连,这很主要。”陈之平说。

  以碧桂园服务为例,招股书显示,碧桂园服务主要有三条营业线,即物业治理服务、社区增值服务和非业主增值服务。其中,2017年物业治理服务的收入约25.45亿元;社区增值服务的收入为2.42亿元;非业主增值服务的收入则为3.28亿元。除此之外,尚有约莫0.07亿元为其他服务收入。

  通过近三年的收入占比来对比,物业治理服务营业正从2015年的85.7%逐年下降到去年的81.5%,不外非业主增值服务的占比则从2015年的6.5%上升至去年的10.5%。

  凭证服务成原来剖析,2017年,碧桂园服务的物业治理服务板块成本高达17.97亿元,占比86.1%;社区增值服务的成本为1.02亿元,占比4.9%;非业主增值服务的成本为1.86亿元,占比8.9%。

  从毛利水平来看,2017年,物业治理服务的毛利为7.48亿元,毛利率为29.4%;社区增值服务的毛利约1.40亿元,毛利率为57.7%;而非业主增值服务的毛利为1.42亿元,毛利率为43.2%。

  碧桂园服务在回复经济视察报时指出,碧桂园服务是以基础物业服务与社区场景增值服务双轮来驱动,增值服务将是其未来的主战场。“资产和服务可以形成很好的协同效应。”碧桂园服务体现,社区场景是未被挖掘的金矿。

  正拓展多元化增值服务作为盈利增添点的尚有雅生涯。年报显示,2017年,雅生涯物业治理服务方面的收入约12.06亿元,占比由2016年的78.6%下降至68.5%;非业主增值服务方面的收入为4.53亿元,占比由2016年的17.1%上升至25.7%;业主增值服务的收入约1.02亿元,占比从4.4%提高到5.8%。

  中海物业则是几大港股物业公司里相对典型的,高度聚焦物业治理服务营业的企业。凭证年报数据,阻止2017年12月31日,中海物业治理服务收入约30.95亿港元,占营业总收入的92.2%;增值服务部门收入为2.63亿港元,占比7.8%。

  依据前述所提到的市盈率,碧桂园与彩生涯的市盈率险些是中海物业的两倍。

  不外,万科高级副总裁、物业事业本部首席执行官朱保全以为,物业公司的主业是服务于持有不动产的业主的不动产。

  此前朱保全在与多位业主代表相同之后,曾针对社区增值服务说过两句话——第一句是“社区最后一百米是一场伪盛宴”,第二句是“若是免物业费安装APP,物业公司撤出之后,业主该怎么办”。

  陈慎也提到,现在物业IPO照旧结构阶段,增值服务的收入可以作为有用增补。但当规模稳固下来,最主要的营收照旧应该建设在基础物业治理营业上,这才是物业公司的主业。

  先规模化,再差异化

  规模也是影响市盈率分化的因素之一。潘铁珊体现,投资者对物业公司未来增添点的判断,一方面基于区内生涯方面的营业结构,一方面就是通过治理面积来考量。朱保全也体现,任何民众公司,规模都主要。

  凭证碧桂园服务的招股书,阻止2017年12月31日,条约治理总面积达约3.29亿平方米,收费治理440个物业项目,收费治理总面积约为1.23亿平方米。向约100万户业主提供物业治理服务。

  其中,由碧桂园加入开发的物业约1.09亿平方米,占比89.1%,第三方开发商开发物业约0.13亿平方米,占比10.9%。

  阻止2017年尾,雅生涯在管总建面仅7834万平方米,合约面积约1.26亿平方米。为此,雅生涯走上规模扩张的快车道,在去年6月以10亿元完成对绿地物业100%股权收购之后,今年4月雅生涯又以约2.05亿元收购南京紫竹物业治理股份有限公司51%股权,以获取更多笼罩规模更广的治理物业。

  绿城服务2017年的在管面积约为1.37亿平方米,同比增添31.0%,储蓄面积则到达1.5亿平方米。在管项目1035个,笼罩了天下24个省、直辖市和自治区,以及120个都市。绿城服务在2017年年报中提到,新项目的增添带来内生性增添动力,也是物业服务收入及利润一连增添的主要泉源。

  市盈率最低的中奥抵家,2017年已交付的修建面积仅约0.55亿平方米,未交付的修建面积约0.12亿平方米。

  “现在物业行业集中度还很低,空间很大,未来有继续扩大规模的趋势。”陈慎指出,未来物业行业的竞争是先规模化竞争,最后才是差异化竞争,规模一定要先扩张。

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